上海八部门出台意见 坚持房住不炒 促进健康发展

为坚决贯彻党中央、国务院决策部署，严格落实国家关于房地产市场调控因城施策、“一城一策”要求，牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，构建完善房地产长效机制，着力稳地价、稳房价、稳预期，坚持租购并举，增加住房供给，调节住房需求，强化市场监管，促进本市房地产市场平稳健康发展。经市政府同意，市住房和城乡建设管理委员会、市房屋管理局、市规划和自然资源局、市财政局、市税务局、人民银行上海分行、上海银保监局、市市场监督管理局联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》(以下简称《意见》)，自2021年1月22日起实施。

《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税;个人将购买5年以上(含5年)的普通住房对外销售的，免征增值税。

《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

《意见》提出严格规范房地产市场经营秩序。加强对房地产开发企业、销售代理企业和房地产经纪机构的监管，开展房地产市场秩序专项整治工作。加大联合整治执法力度，形成执法合力，严肃查处捂盘惜售、价格违法行为、虚假广告、人为制造市场紧张氛围、诱导规避调控政策等违法违规行为。

根据《意见》规定，上海还将完善土地市场管理，优化土地供应结构，增加商品住房用地供应，特别是在郊区轨道交通站点周边、五大新城(南汇、松江、嘉定、青浦、奉贤新城)加大供应力度;坚持房地联动机制，引导企业理性拿地，稳定土地价格。加强房地产市场监测，正确解读房地产市场调控政策措施，稳定市场预期，引导合理住房消费;依法加大对编造谣言扰乱市场秩序、散布不实信息误导市场预期等行为的查处力度。

上海市委、市政府始终高度关注住房民生福祉，坚决落实城市主体责任，立足于广大市民的安居宜居，统筹谋划“十四五”住房发展，在促进房地产市场平稳健康发展的同时，通过加大租赁住房发展力度，增加租赁住房有效供应，完善长租房政策，稳定供应保障性住房，多渠道满足市民居住需求;并通过加快推进旧区改造、城中村改造、既有多层住房加装电梯和住宅小区美丽家园建设等方式，多策并举改善市民居住品质。

[业内解读]

遏制假离婚购房 严防“快买快卖”

纵览此次上海楼市新政，包括哪些“最重磅”?记者昨晚第一时间采访了多名房产专家。

●打击假离婚乱象

“近期上海楼市持续高温，市场有躁动情绪，对楼市稳健运行造成影响。尤其是马上会面临3、4月份的小阳春行情，及时出台政策及时阻止市场中的乱象，并且可以稳定市场情绪和预期。”上海中原地产市场分析师卢文曦表示。

政策从土地到规范市场秩序等多纬度管控市场。在卢文曦看来，尤其重要的是提出“夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算”，它可以堵住限购的漏洞，维护社会工序良俗。

新政下，夫妻二人在婚姻维系情况下有一套房，离了婚房子归其中一人，另一人名下无房，他可以买房吗?市房管局房地产市场监管处调研员蒋慰如表示，如果离婚前夫妻家庭名下只有一套房，根据上海住房限购政策，他还可以购买一套。但如果离婚前，夫妻家庭名下有2套房，甚至更多，离婚后其中一方名下无住房，如今离异不到3年要购房，在核查环节，会核查到3年前夫妻名下拥有2套住房，就不能购房。

“这个政策其实就是打击了假离婚的现象。”易居研究院智库中心研究总监严跃进补充说，现在有部分城市规定，离异2年内购买商品住房要追溯过去家庭所有房产，而上海升级为3年，政策严厉性更强。

●抑制炒房冲动

此次政策明确，调整增值税征免年限，将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。严跃进表示，这个政策积极落实了2020年7月24日国务院房地产工作座谈会精神，真正从税费角度进行了管控。

“目前来看，包括深圳、上海等地都将落实此类政策，这使得增值税政策的影响力增大。通过此类政策，也使得二手房的交易税费成本增大，防范部分房东房源快买快卖的现象，有助于促进二手房交易的稳定。”严跃进表示。

卢文曦表示，因市场短期形成炒作氛围，尤其是打新热，买到新房后转让也有差价。提高增值税免征年限提高炒作成本。这些组合拳可降低投机买家入市热情。

●严格商品住房销售管理

完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求……此次政策明确，严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等管理制度。

对此，蒋慰如表示：“第一次摇号是无房户家庭集中摇号选择，第二次才是非无房户家庭集中摇号选择。通过两次摇号选房的方式，优先满足无房家庭居住需求。”

严跃进表示，从这里的表述来看，最为核心的就是摇号制度的完善。此次政策提到了摇号政策应该优先顾及无房家庭，后续一些人购房势必可以享受更好的政策。“预计后续上海还会出台各类摇号选房制度，类似优先认购的制度，真正保障购房者尤其是无房者的权益。”

●购房者不要盲目追高

未来楼市何去何从?卢文曦认为，新房市场中打新热有望降温，短期二手房价格会理性回归。

上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受《夜线约见》采访时也向市民建议，购房不要盲目追高，房价上涨的原因可能是个别政策的调整行为，具有不确定性，可能未来还会调整，盲目追高可能就接盘了。

晨报记者 李晓丹